PORQUE AS AVALIAÇÕES DA PREFEITURA E DO ESTADO PODEM CONTER ERROS ?
Nas Avaliações de Imóveis feitas pelas prefeituras ou por órgãos estaduais quase sempre é utilizado o tratamento dos dados por Fatores de Homogeneização porque é um processo mais compreensível para o contribuinte, ou deveria ser. Pelo menos mais do que quando utilizada a regressão linear. Via de regra, os fatores tem validade temporal e regional e este tratamento é empregado quando da utilização do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, porém, este modelo só é adotado para avaliação de Terrenos.
Para a Avaliação de Edificações é utilizado um outro método chamado Evolutivo, que avalia separadamente o terreno pelo Método Comparativo e avalia as edificações e benfeitorias pelo Método da Quantificação de Custo, onde se calcula quanto se gastaria para edificar um construção análoga, não idêntica e depois se deprecia de acordo com o estado de conservação e idade aparente em função da vida útil.
Como o Método Evolutivo exige o uso de Fator de Comercialização e as Prefeituras, principalmente, utilizam um índice neutro, igual a 1, estas avaliações, não raramente, apresentam discrepâncias em relação ao valor de mercado, fazendo com que o valor venal, que é a base de cálculo dos impostos, sempre fique abaixo do valor de mercado.
Entretanto, o oposto também é possível, ocorrendo casos em que o imóvel é avaliado muito acima do valor de mercado causando prejuízo ao contribuinte que fica onerado acima do justo valor de mercado.
O mercado imobiliário é dinâmico e grandes modificações acontecem nas cidades e causam impactos de maneira diferente nos imóveis, sendo que enquanto alguns sofrem apreciação, outros sofrem depreciação em decorrência, também, muitas vezes, do próprio desgaste do imóvel e falta de manutenção.
Estas avaliações em massa promovidas pelo poder público são feitas com limitações, principalmente pela dificuldade de montagem de uma base amostral robusta, o suficiente, para abranger todas as variáveis de uma extensa área de amostragem, porque exigiriam um grande número de imóveis, que, quando não alcançada, prejudica os indicadores de qualidade da amostra.
O primeiro passo para contestar uma tributação incidida sobre o valor irreal do imóvel é buscar uma Empresa de Avaliação de Imóveis para confirmar a suspeita. Com um Laudo de Avaliação bem fundamentado pode-se buscar, inicialmente, a correção pela via administrativa, o que muitas vezes é suficiente. Caso não seja possível ainda existe a via judicial.
A Avalia-SP – Avaliação de Imóveis São Paulo está capacitada para trabalhos de Engenharia de Avaliação de Imóveis Urbanos e Rurais com o emprego dos critérios estabelecidos na ABNT NBR 14.653 partes 1, 2 e 3 com relatórios produzidos por Engenheiros Civis, Gestores Imobiliários, Arquitetos e Engenheiros Agrônomos, com recolhimento de ART junto ao Crea – Conselho Regional de Engenharia e Agronomia.
Especializada na Avaliação de Imóveis Comerciais, Industriais, Residenciais e Rurais.
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