OS DESAFIOS DA APRENDIZAGEM DE MÁQUINA NA AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA
Existem hoje sites que oferecem aos usuários, a Avaliação de Imóveis de forma remota, o que causa uma boa expectativa. Com alguns cliques o interessado pode obter o valor do imóvel. Mas estas avaliações são confiáveis? Até que ponto a aprendizagem de máquina pode acertar o resultado da Avaliação?
Bom. Não há dúvidas que as técnicas de machine learning criam expectativas em diversos setores, inclusive na área de avaliação imobiliária. Entretanto, embora promissora, ainda se trata de uma tecnologia em desenvolvimento.
O maior desafio da Avaliação de Imóveis é sempre obter uma amostra confiável e representativa, porém as informações disponíveis são limitadas e também a singularidade dos imóveis tem bastante influência no resultado do trabalho.
Existem bancos de dados como do Portal ZAP que informam, por exemplo, o valor médio de metro quadrado de imóveis comerciais em São Paulo. E o portal trabalha com uma base muito grande de dados, o que em tese, indicaria melhor qualidade da amostra. Mas o que são imóveis comerciais? Seriam todos aqueles que não se enquadram nos residenciais e rurais? O conjunto de tipologias que abrangem “Imóveis Comerciais” é muito grande. Temos desde Lojas de Rua que têm um valor mais alto, passando por salas comerciais, cujo valor é um pouco menor, galpões comerciais e industriais, que têm um valor bem inferior, temos depósitos, garagens, etc.
As próprias lojas de Rua têm importantes variações de valor por metro quadrado dependendo da disposição dos ambientes. Por exemplo: uma loja que tem toda a sua área útil no pavimento térreo alcança um valor mais alto que aquela que possui metade da área no pavimento térreo e metade na sobreloja, que por sua vez, também, alcança maior valor por metro quadrado que outra que possui parte da área útil no subsolo. E muitas outras variáveis também têm influência na formação de valor como a disponibilidade de vagas de estacionamento, a visibilidade, o tamanho da frente, etc.
Quando se trata de imóveis de uso comercial, mesmo próximas, duas lojas de rua podem ter precificação bastante diferenciada devido à qualidade do ponto comercial. Uma extremidade de uma praça pode alcançar valor bastante superior à outra extremidade, porque embora os imóveis estejam próximos e sejam do mesmo tipo de exploração, um dos pontos pode ter mais visibilidade, maior concentração de transeuntes e ficar mais próximo de polos influenciantes como um supermercado ou agência bancária, por exemplo.
Com imóveis residenciais também existem desafios a serem superados. A singularidade das casas, o tempo de construção, padrão de acabamento, estado de conservação, metragem dos terrenos em relação às áreas construídas, etc. têm influência no valor de metro quadrado. Na Avaliação de Casas, na maioria das vezes é utilizado o Método Evolutivo, que calcula separadamente o valor do terreno e o valor das benfeitorias.
A Avaliação de Apartamentos pode ser onde melhor a aprendizagem de máquina pode se aproximar do justo valor de mercado dos imóveis, mas mesmo assim a grande quantidade de variáveis que podem ter influência no resultado ainda terá grande influência porque os dados de oferta são incompletos, desatualizados ou mesmo projetados para atrair potenciais compradores para as imobiliárias. Informações importantes, como a idade do imóvel ou a posição do apartamento no andar, entre outros, representam um desafio para os métodos de aprendizagem de máquina.
O uso de robôs para coletar dados amostrais pode auxiliar o trabalho dos avaliadores imobiliários, mas não existe um algoritmo que seja capaz de fazer previsões precisas de todas as circunstâncias que podem ter influência na formação de valor do bem. Ter muitos dados não garante a qualidade dos mesmos.
Portanto, embora os métodos de aprendizagem de máquina sejam promissores na área de avaliação imobiliária, é importante reconhecer que eles não substituirão os avaliadores humanos. Essas tecnologias têm o potencial de auxiliar os profissionais a realizarem avaliações mais precisas e eficientes.
No caso de imóveis padronizados que guardam muitas semelhanças entre si poderia ser eficiente, mas a realidade não é esta e um desvio, aparentemente pequeno, pode levar a um resultado equivocado e, por conseguinte, causar um prejuízo no momento de tomar decisões que envolvem imóveis.
Portanto, não nos permitimos acreditar que estes métodos serão capazes de, num futuro próximo, substituir o trabalho do Avaliador de Imóveis.
A Avalia-SP – Avaliação de Imóveis São Paulo está capacitada para trabalhos de Engenharia de Avaliação de Imóveis Urbanos e Rurais com o emprego dos critérios estabelecidos na ABNT NBR 14.653 partes 1, 2 e 3 com relatórios produzidos por Engenheiros Civis, Gestores Imobiliários, Arquitetos e Engenheiros Agrônomos, com recolhimento de ART junto ao Crea – Conselho Regional de Engenharia e Agronomia.
Especializada na Avaliação de Imóveis Comerciais, Industriais, Residenciais e Rurais.
Quer saber mais sobre Avaliação de Imóveis SP?
Entre em contato conosco:
Telefone: (11) 5043-2621 ou (11) 9 1721-4500
WhatsApp (11) 9 1721-4500
E-mail: comercial@avalia-sp.com.br
