COMO DEVE SER A QUALIDADE DA AMOSTRA DO LAUDO DE AVALIAÇÃO SEGUNDO A NBR 14653?
A base da Avaliação Imobiliária é a amostra. A qualidade da amostra determinará a qualidade do trabalho avaliatório. Seus requisitos estão prescritos em norma.
A ABNT NBR 14653-2:2011 no item 8.2.1.4.1, letras (c) e (b) determina que a qualidade da amostra “deve” estar assegurada quanto a correta identificação dos dados de mercado e a isenção das fontes de informação.
A norma ABNT NBR 14.653-1:2019, em seu Prefácio esclarece que: A forma verbal “deve” é utilizada na Norma para indicar os requisitos a serem seguidos rigorosamente, ou seja, a amostra deve, obrigatoriamente, ser diversificada, identificada e isenta.
A determinação também está contida na ABNT NBR 14.653-2:2011 no item 8.2.1.3.3 com a descrição: As Fontes “devem” ser diversificadas e identificadas.
A norma também estabelece a quantidade de elementos deve conter a amostra. Quando o tratamento dos dados amostrais for realizado por “Regressão Linear”, modelo de tratamento inferencial preferencialmente adotado por engenheiros de avaliação, para se atingir o Grau Mínimo de Fundamentação, conforme descrito no item 9.2.1 da ABNT NBR 14.653-2:2011, é exigida a composição de uma amostra com no mínimo 9 dados de mercado, de acordo com a fórmula a seguir:
n = 3(k + 1)
Onde:
“n” é o número de dados exigidos para o Grau Mínimo de Fundamentação (I)
“k” é o número de variáveis independentes utilizadas
Ou seja: 9 é o número de dados necessários para se atingir o Grau Mínimo de Fundamentação de acordo com a Tabela 1 do item 9.2.1 da ABNT NBR 14.653-2:2011, que trata da Especificação da Avaliação, quando se utiliza 2 variáveis independentes na Regressão Linear.
Quando não atinge o número mínimo de dados ocorre o efeito denominado micronumerosidade (definição contida em A.2 da NBR 14653 para os casos em que a quantidade de dados amostrais é insuficiente para representar uma população),
No primeiro parágrafo do item “Introdução” da ABNT NBR 14.653-2:2011, estabelece-se que “Esta parte da ABNT NBR 14653 é de uso obrigatório em qualquer manifestação escrita sobre avaliação de imóveis urbanos…”.
Verifica-se, assim, a importância que as instruções normativas conferem à qualidade da amostra na Avaliação Imobiliária.
A Avalia-SP – Avaliação de Imóveis São Paulo está capacitada para trabalhos de Engenharia de Avaliação de Imóveis Urbanos e Rurais com o emprego dos critérios estabelecidos na ABNT NBR 14.653 partes 1, 2 e 3 com relatórios produzidos por Engenheiros Civis, Gestores Imobiliários, Arquitetos e Engenheiros Agrônomos, com recolhimento de ART junto ao Crea – Conselho Regional de Engenharia e Agronomia.
Especializada na Avaliação de Imóveis Comerciais, Industriais, Residenciais e Rurais.
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