AS TÉCNICAS PARA SE AVALIAR GALPÕES SÃO AS MESMAS ADOTADAS PARA AVALIAÇÃO DE OUTROS IMÓVEIS?
As técnicas a serem adotadas para a Avaliação de Imóveis vão depender da tipologia do imóvel, da disponibilidade e qualidade de referências amostrais, do tipo de exploração e outros.
Na Avaliação de Galpões, por exemplo, deve-se considerar, preliminarmente, a singularidade destes ativos, que muitas vezes, embora possuam área construída e localização assemelhadas com os dados amostrais levantados, podem possuir área de terreno diferenciada, padrão construtivo e de acabamento diferentes, tempo de construção, funcionalidade, etc., que não irão permitir a comparação direta.
Isto posto, para a Avaliação de Galpões, sejam Industriais ou Logísticos deve-se empregar o Método Evolutivo, pelo qual o terreno é avaliado separadamente das edificações e benfeitorias e a soma dos valores determinará o valor do imóvel, após aplicação do Fator de Comercialização.
Na Avaliação do Terreno se buscará elementos referenciais na região de situação e proximidade do bem avaliando para montagem da amostra. Esta amostra pode ser composta por imóveis ofertados para venda ou recentemente negociados, entretanto, os dados referentes a ofertas são tratados de forma diferente daqueles relativos a imóveis recentemente transacionados.
Pode ocorrer a insuficiência de elementos amostrais, a chamada micronumerosidade, que é a condição em que a amostra não tem um número suficiente de dados para representar uma população. Nestas situações o avaliador deve buscar outras fontes referenciais como terrenos com edificações, em que para se chegar ao valor do terreno calcula-se o valor das edificações assentadas e este valor é abatido do valor de oferta ou de transação para se chegar ao valor do terreno. Uma vez composta a amostra adota-se o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado que vai comparar outros atributos dos terrenos amostrais em relação ao imóvel em avaliação como: localização, relevo, testada, proximidade de pontos influenciantes, etc.
Determinado o Valor do Terreno o avaliador, a partir das características construtivas e de acabamento constatadas durante a vistoria, irá calcular o Valor da Edificação, ou seja, o custo para a edificação de construção análoga, não idêntica, capaz de substituir aquela em suas capacidades e funcionalidades, para, em seguida, aplicar o índice de depreciação de acordo com técnicas e manuais de avaliação, em função do estado de conservação em função da vida útil e idade aparente.
À soma do Valor do Terreno com as Edificações deve ser aplicado o Fator de Comercialização que, segundo a NBR 14.653-2:2011 no item 8.2.4, letra (c), deverá ser adotado na utilização do Método Evolutivo, admitindo que pode ser maior ou menor do que a unidade, em função da conjuntura do mercado econômico na época da avaliação.
Ou seja, a Avaliação de Galpões Industriais ou Logísticos é realizada com a adoção de técnicas especiais que envolvem a conjunção de métodos avaliatórios e deve ser realizada por profissionais capacitados e experientes.
A Avalia-SP – Avaliação de Imóveis São Paulo é uma empresa capacitada para realizar Avaliação de Galpões no estado de São Paulo elaborando laudos de rigor técnico que seguem os critérios estabelecidos na ABNT NBR 14.653 partes 1 ,2 e 3 com relatórios produzidos por Engenheiros Civis, Gestores Imobiliários, Arquitetos e Engenheiros Agrônomos. Especializada na Avaliação de Imóveis Comerciais, Industriais, Residenciais e Rurais. Recolhimento de ART junto ao CREA.
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