COMO É FEITA A AVALIAÇÃO DE IMÓVEL QUANDO NÃO EXISTEM OUTROS SEMELHANTES?
Para a Avaliação de imóveis singulares, como galpões, prédios, casas de alto padrão, entre outros, e quando não há dados amostrais semelhantes disponíveis para comparação direta utiliza-se o Método Evolutivo que é uma abordagem alternativa para a avaliação de imóveis que possuem características únicas.
No Método Evolutivo chega-se ao valor do imóvel separando-se o valor do terreno e o valor das benfeitorias assentadas neste terreno. Essa divisão permite uma análise mais precisa e detalhada do imóvel, considerando suas características específicas, permitindo-se estimar o valor com base nas características intrínsecas do imóvel.
Para a avaliação do terreno utiliza-se o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, e caso a base amostral seja composta por imóveis com benfeitorias, o valor destas é calculado pelo custo de construção, e depois de aplicação de taxa de depreciação, subtraído do valor de oferta ou negociação de cada um dos dados amostrais chegando-se ao valor dos terrenos sem edificações.
Uma vez montada a amostra de terrenos (sem edificações), esta pode ser tratada, seja por meio de fatores, seja por métodos científicos, ou seja, para se chegar ao valor de mercado do terreno será necessário aplicar métodos estatísticos aos elementos referenciais de mercado. A escolha entre o tratamento por fatores ou o tratamento científico dependerá da natureza e disponibilidade dos dados, bem como do objetivo e finalidade da avaliação.
No tratamento por fatores são utilizados “fatores de homogeneização” para ajustar os dados de mercado em relação ao avaliando e em relação aos demais dados amostrais com o emprego de estatística descritiva para analisar os dados e ajustá-los.
Já no tratamento científico são utilizadas equações de regressão que se aproximam melhor dos dados de mercado, empregando-se a estatística inferencial, que permite fazer inferências a partir dos dados amostrais para a população em geral.
O tratamento das Benfeitorias do imóvel avaliando será feito pelo Método da Quantificação de Custo, o mesmo adotado nos dados amostrais que resultou no valor dos terrenos sem as benfeitorias. Determinado o valor das benfeitorias, este será adicionado ao valor apurado para o terreno e sobre a soma destes será aplicado o Fator de Comercialização, admitindo-se que o resultado pode ser maior ou menor que a soma, dependendo da conjuntura do mercado à época da avaliação.
A Avalia-SP – Avaliação de Imóveis São Paulo está capacitada para trabalhos de Engenharia de Avaliação de Imóveis Urbanos e Rurais com o emprego dos critérios estabelecidos na ABNT NBR 14.653 partes 1, 2 e 3 com relatórios produzidos por Engenheiros Civis, Gestores Imobiliários, Arquitetos e Engenheiros Agrônomos, com recolhimento de ART junto ao Crea – Conselho Regional de Engenharia e Agronomia.
Especializada na Avaliação de Imóveis Comerciais, Industriais, Residenciais e Rurais.
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