COMO É AVALIADO UM IMÓVEL QUANDO NÃO SE TEM OUTROS SEMELHANTES PARA COMPARAR?
Alguns imóveis possuem características únicas e isto torna o processo de avaliação mais complexo. Por exemplo: como se avaliaria um terreno urbano de grande extensão em uma região que não possui mais imóveis sem parcelamento? Ou, como se avaliaria uma loja quando não se tem nenhuma outra loja sendo ofertada para venda ou que tenha sido vendida recentemente.
A Avaliação de Imóveis pelo Método Comparativo, a mais empregada, exige a composição de uma amostra com dados relativos a outros imóveis do mesmo tipo de exploração, sejam ofertados para venda ou recentemente negociados.
Com isto, o resultado do Laudo de Avaliação estará fundamentado, não só nas instruções normativas, mas também na pesquisa de mercado e, algumas vezes, em estudos publicados, a chamada fundamentação teórica.
Uma amostra de qualidade deverá reunir, no mínimo, 12 dados de mercado com características comparáveis ao avaliando. E não é somente o aspecto quantitativo que é observado. A qualidade da amostra também deve estar assegurada quanto à sua semelhança com o imóvel objeto da avaliação, no que diz respeito à sua situação, à destinação, ao grau de aproveitamento e às características físicas.
Se as características relevantes do imóvel forem mais numerosas, maior deverá ser a amostra. Quantas características relevantes, do ponto de vista de precificação, não possui uma loja de rua, com 2 pavimentos, sendo um na sobreloja, posicionada em uma esquina, com vagas de estacionamento na frente, situada a poucos metros de um polo influenciante, que é uma grande loja de departamento, etc.?
Como os dados amostrais nunca são idênticos ao avaliando, as diferenças relevantes precisam ser tratadas adequadamente nos modelos adotados. Para se atingir grau de fundamentação, por exemplo, a ABNT NBR 14.653-2:2011 exige que a amostra seja composta sem extrapolação de área, limitando os elementos referenciais a 2,00 e 0,50, ou seja, as medidas das características do imóvel avaliando não sejam superiores a 100 % do limite amostral superior, nem inferiores à metade do limite amostral inferior.
Então o que fazer nestes casos? Algumas soluções:
A norma admite a utilização de uma situação paradigma. Nestes casos estipula-se um imóvel hipotético cujas características são adotadas como padrão representativo da região ou referencial da avaliação, e se avalia este imóvel paradigma para se conhecer o valor do avaliando.
Na Avaliação para determinar o Valor de Mercado para venda de uma loja, pode-se usar uma amostra de lojas ofertadas para locação ou com contrato de locação em curso. Nestes casos o resultado se dará com a aplicação do Método da Renda.
Também o oposto é possível. Pode se determinar o valor de locação com uma amostra formada por lojas para venda. Neste caso adota-se o Método da Remuneração de Capital.
Para um terreno, por exemplo, a norma permite a utilização do Método Involutivo que estuda o aproveitamento eficiente do terreno para criar um projeto hipotético, simulando custos e despesas para implantação do mesmo, para em seguida determinar a receita e lucro que definirão o valor do imóvel.
Para casas, galpões, prédios e outros imóveis singulares, em que não se consegue levantamento de dados amostrais, utiliza-se o Método Evolutivo, que avalia separadamente o terreno e as edificações. O terreno é avaliado por comparação e as edificações pelo Custo de Reedição.
Se para a Avaliação de um Terreno, não for possível montar uma amostra de terrenos, utiliza-se uma amostra com terrenos edificados, sejam casas ou galpões, por exemplo, calcula-se o valor das edificações e desconta-se este valor do valor de oferta, ou transação, dos imóveis para se chegar ao valor dos terrenos sem edificações.
A Avalia-SP – Avaliação de Imóveis São Paulo está capacitada para trabalhos de Engenharia de Avaliação de Imóveis Urbanos e Rurais com o emprego dos critérios estabelecidos na ABNT NBR 14.653 partes 1, 2 e 3 com relatórios produzidos por Engenheiros Civis, Gestores Imobiliários, Arquitetos e Engenheiros Agrônomos, com recolhimento de ART junto ao Crea – Conselho Regional de Engenharia e Agronomia.
Especializada na Avaliação de Imóveis Comerciais, Industriais, Residenciais e Rurais.
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