O QUE SE DEVE LEVAR EM CONTA NA AVALIAÇÃO DE PRÉDIOS EM SÃO PAULO
Para cada tipologia de imóvel a ser avaliado o engenheiro de avaliações deve se atentar às singularidades do empreendimento para definir os caminhos que serão seguidos antes de elencar os Métodos de Avaliação que serem adotados. Mesmo que consiga montar uma amostra com outros prédios que estejam sendo ofertados para venda ou locação, o que pode ocorrer nos grandes centros urbanos, estes empreendimentos apresentarão diferenças que precisarão ser apreciadas isoladamente como a quantidade de vagas de garagem e a proporção de lojas em relação aos pavimentos, entre outros.
É comum que as lojas posicionadas no pavimento térreo de edifícios comerciais alcancem maior valor por metro quadrado que os pavimentos corridos e alguns empreendimentos podem possuir uma diferença na proporcionalidade quando estratificada a área construída, sendo que alguns podem possuir, por exemplo, 30% de área de loja e outros dados, apenas 10%, o que pode alterar os resultados do laudo de avaliação.
Desta forma, uma das maneiras para se precificar estes atributos seria com a montagem de amostras distintas para vagas de garagem, lojas e pavimentos corridos, nos casos de prédios comerciais.
Uma vez determinado o valor das vagas de garagem pelo Método Comparativo a soma das mesmas deverá ser abatida de cada dado de mercado para se chegar ao valor dos empreendimentos sem vagas. No caso do imóvel em avaliação o valor da soma das vagas de garagem será adicionado ao final da determinação do valor do empreendimento.
Para as lojas e os pavimentos superiores o avaliador poderá, por exemplo, estabelecer a proporção de área construída de lojas em relação à área construída total de cada empreendimento e determinar um índice de correção para cada elemento amostral em relação à proporcionalidade do imóvel avaliando considerando a diferença de valor de metro quadrado de lojas em relação aos andares comerciais.
Uma vez estabelecidos os parâmetros, a continuidade da avaliação poderá se dar pelos métodos tradicionais com tratamento científico ou por fatores considerando as variáveis/fatores importantes como localização, padrão de acabamento, estado de conservação em função tempo de construção, etc.
Entretanto, na avaliação deste tipo de empreendimento o Método Comparativo pode atender bem a uniformidade mas não à singularidade como observado pelo Engenheiro Hélio R. de Castro no livro Engenharia de Avaliações, volume 2.
Na Avaliação de Prédios Comerciais em negociações realizadas entre investidores, que são denominados Empreendimentos de Base Imobiliária, os valores das transações levam em conta os contratos de locação em curso porque considerarão a rentabilidade futura com base nos valores e prazos destes contratos. Para a determinação do Valor de Mercado destes ativos deve ser adotado o Método da Capitalização de Renda através do Fluxo de Caixa Descontado, porque seu valor de mercado está relacionado com a expectativa de renda que o empreendimento gerará. Desta forma, o Método da Capitalização de Renda será aplicado após se conhecer o valor locativo do empreendimento através do Método Comparativo.
A Avalia-SP – Avaliação de Imóveis São Paulo está capacitada para trabalhos de Engenharia de Avaliação de Imóveis Urbanos e Rurais com o emprego dos critérios estabelecidos na ABNT NBR 14.653 partes 1, 2 e 3 com relatórios produzidos por Engenheiros Civis, Gestores Imobiliários, Arquitetos e Engenheiros Agrônomos, com recolhimento de ART junto ao Crea – Conselho Regional de Engenharia e Agronomia. Especializada na Avaliação de Imóveis Comerciais, Industriais, Residenciais e Rurais.
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