COMO É MONTADA UMA AMOSTRA PARA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS?
Uma amostra de dados de mercado consiste em uma reunião de informações obtidas através de pesquisa de mercado que reúne os valores de diversos imóveis que estão sendo ofertados para venda ou que foram transacionados recentemente. Estes imóveis precisam ser do mesmo tipo de exploração.
Esta pesquisa precisa apresentar outras informações imprescindíveis sobre estes imóveis amostrais, informações estas que demonstrarão quão semelhantes ou quão diferentes sãos os imóveis observados em relação ao avaliando, considerando os atributos que têm influência na formação de valor.
De acordo com a ABNT NBR 14.653-1:2019, que trata dos procedimentos gerais das avaliações, é sobre a amostra que será aplicado o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, que é assim definido: “Método que identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra”, ou seja, tendo como base uma amostra composta de imóveis que estão disponíveis no mercado imobiliário ou que foram comercializados, comparáveis com a propriedade em avaliação, pode-se identificar o valor de mercado.
Para isto será necessário utilizar algum tipo de tratamento estatístico para homogeneizar os atributos dos dados referenciais em relação ao avaliando, tornando-se condição para aplicação do Método, que a amostra contenha informações sobre:
- os valores dos imóveis, sejam valor de oferta ou valor da transação realizada;
- o conhecimento dos atributos destes dados, tais como: localização, área de terreno (se for o caso), área construída, padrão construtivo, padrão de acabamento e outras características intrínsecas e extrínsecas;
- o conhecimento do procedimento estatístico necessário para interpretar e corrigir os atributos destes dados para trazê-los, um a um, à situação do imóvel em avaliação;
Ou seja, sem informações detalhadas dos elementos observados não será possível aplicar a metodologia. A norma também exige um número mínimo de dados para que a amostra atinja grau de fundamentação, sendo que, quanto maior a amostra, maior será a pontuação.
A Avalia-SP – Avaliação de Imóveis São Paulo é uma empresa que elabora laudos de acordo com os critérios estabelecidos na ABNT NBR 14.653 partes 1, 2 e 3 com relatórios produzidos por Engenheiros Civis, Gestores Imobiliários, Arquitetos e Engenheiros Agrônomos, com recolhimento de ART no CREA.
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