QUAIS SÃO AS TÉCNICAS ADOTADAS PARA A AVALIAÇÃO DE FAZENDAS NO ESTADO DE SÃO PAULO? –
Os procedimentos a serem adotados na Avaliação de Fazendas estão prescritos na Parte 3 ABNT NBR 14.653, sendo sua última atualização em 2019. Trata-se de norma imprescindível neste tipo de trabalho, e que especifica todos os procedimentos e requisitos a serem adotados, deste a terminologia, classificação, metodologia, especificação, etc., além de descrever os requisitos mínimos que o trabalho avaliatório deve conter.
A Avaliação de Fazendas e outras Propriedades Rurais exige o conhecimento técnico dos vários Métodos a serem adotados em cada etapa do trabalho. A metodologia a ser adotada é, quase sempre, o emprego do Método Evolutivo. Trata-se de um método que combina 2 ou 3 outros métodos avaliatórios e vai exigir do avaliador a capacitação técnica para cada uma destas etapas.
Devido à singularidade destas propriedades nem sempre será possível determinar o valor pela comparação direta porque existem nestes ativos, benfeitorias reprodutivas e benfeitorias não reprodutivas que deverão ser avaliadas separadamente, ou seja, será adotado um método para avaliar a terra nua, outro para avaliar as benfeitorias reprodutivas e outro para as benfeitorias não reprodutivas, sendo que o valor do imóvel será a soma destes valores após aplicação do Fator de Comercialização.
Para a Avaliação da Terra Nua é geralmente adotado o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado. Por este método o avaliador efetuará o levantamento de uma amostra na região de situação para composição de uma amostra com outras propriedades ofertadas para venda ou recentemente transacionadas. Porém pode ocorrer destas propriedades amostrais também possuírem, além de características de relevo, localização e capacidade de terra diferentes, benfeitorias diferentes. Para solucionar isto, será necessário que o avaliador, após identificar o valor final de oferta da propriedade ou o valor que a mesma foi negociada, caracterizar suas benfeitorias reprodutivas e não reprodutivas, ou seja, as edificações, trabalhos de melhoria da terra, culturas e outros, e abater estes valores do valor do imóvel. Com isto se chegará ao VTN – Valor da Terra Nua.
Com o valor de terra nua de cada uma das propriedades amostrais o avaliador poderá chegar ao VTN da propriedade em avaliação, sendo que para isto deverá comparar as características de cada uma destas referências para trazê-las à situação do imóvel em avaliação, através do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, analisando localização, proximidade de pontos influenciantes como rodovias pavimentadas, acesso, topografia, capacidade de uso da terra, etc.
O passo seguinte será determinar o Valor das Benfeitorias Não Reprodutivas como edificações, instalações de apoio, estradas, cercas, que são aquelas que não geram renda onde se pode empregar o Método da Quantificação de Custo.
O passo seguinte será determinar o Valor das Benfeitorias Reprodutivas que são aquelas que geram renda como as culturas, florestas plantadas, pastagens plantadas, pastagens nativas melhoradas, etc. onde se adota o Método da Capitalização da Renda.
A instrução normativa ainda especifica outras variáveis a serem consideradas como ativos ambientais, trabalhos de melhoria das terras, etc.
A Avalia-SP – Avaliação de Imóveis São Paulo é uma empresa capacitada para realizar Avaliação de Propriedades Rurais no estado de São Paulo elaborando laudos de rigor técnico que seguem os critérios estabelecidos na ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas com relatórios produzidos por Engenheiros Agrônomos, Engenheiros Civis e Gestores Imobiliários com recolhimento de ART no Crea – Conselho Regional de Engenharia e Agronomia.
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