COMO SÃO FEITAS AS AVALIAÇÕES DE PROPRIEDADES RURAIS EM SÃO PAULO?
A Lei nº 4.504/1964 – Estatuto da Terra, em seu Art. 4º determina que a caracterização de imóvel rural depende de sua atividade e não da localização, ou seja, Imóvel Rural é aquele que se destina à exploração extrativa agrícola, pecuária ou agroindustrial. Sendo assim, mesmo dentro do perímetro urbano do município ou em área de expansão urbana, se a atividade ali exercida for de exploração agrícola ou pecuária este imóvel se caracterizará como Propriedade Rural e como tal deverá ser avaliado.
Em conformidade com a definição, ao se avaliar um imóvel que se encontra dentro do perímetro urbano, mas tem como atividade fim a exploração agrícola, a pesquisa para composição da amostra que vai determinar seu valor de mercado deve ser composta por imóveis do mesmo tipo de exploração, ou seja, propriedades rurais. As diferenças relativas à proximidade do centro urbano, facilidade de acesso, vizinhança ou outras relativas à localização devem ser tratadas por processo de homogeneização em relação aos imóveis amostrais levantados. Desta forma, a norma que irá balizar o trabalho avaliatório será a ABNT NBR 14653-3 – Imóveis Rurais.
Diferentemente, quando se trata de uma Gleba Urbanizável e se tem referências de outros empreendimentos similares na região, como loteamentos ou chácaras, adota-se o chamado “Método Involutivo” cuja aplicação se dá através do levantamento dos custos e despesas para implantação de um loteamento com base nos dados extraídos do mercado.
Na Avaliação de Imóvel Rural, uma vez estabelecida a tipologia, a qual este se enquadra, e definida a metodologia de avaliação a ser empregada passa-se à montagem da Amostra, que consiste na coleta de dados de mercado relativos a outros imóveis do mesmo tipo de exploração que tenham sido negociados recentemente ou estejam em oferta.
Entretanto, depara-se com o problema de que as propriedades rurais apresentam significativas diferenças relativas às produções vegetais, denominadas Benfeitorias Reprodutivas, e também diferenças relativas às edificações, construções e instalações, denominadas Benfeitorias Não Reprodutivas.
Desta forma se faz necessário separar a Terra Nua das Benfeitorias, que devem ser quantificadas e qualificadas em cada um dos dados amostrais, assim como no imóvel em avaliação. Sendo assim, para cada um dos elementos amostrais é calculado o valor das benfeitorias reprodutivas e não reprodutivas e este valor é abatido do valor de oferta/venda do imóvel amostral.
O cálculo do valor das Benfeitorias Reprodutivas pode ser feito pelo Método da Capitalização de Renda ou Custo de Formação, por exemplo e o valor das Benfeitorias Não Reprodutivas pelo Método da Quantificação de Custo, por exemplo.
Uma vez extraídos os valores das Benfeitorias, quando da aplicação do Método Comparativo se obterá o Valor da Terra Nua – VTN. Como os imóveis da amostra, mesmo se considerando apenas a terra nua, ainda apresentarão características distintas, estas deverão passar por tratamento de homogeneização, que corrigirá atributos como topografia, acesso, capacidade de uso das terras, proximidade do centro urbano, disponibilidade de água, etc.
A escolha do método de tratamento de homogeneização dependerá da quantidade e qualidade das informações disponíveis no mercado imobiliário. Este processo técnico buscará comparar os atributos que caracterizam os elementos amostrais para trazê-los para a condição do imóvel avaliando o que determinará o VTN.
Uma amostra mais robusta, com maior quantidade de dados permitirá o tratamento dos elementos pela regressão linear que é aplicada com utilização de um software de inferência estatística. Se as informações extraídas do mercado não estiverem em número suficiente para o tratamento por inferência adota-se o tratamento por fatores de homogeneização. Outras modalidades de tratamento como análise espacial ou rede neural também estão previstas na norma, entretanto, exigem quantidade muito elevada de dados amostrais e por isto são pouco empregadas.
Uma vez determinado o VTN passa-se a calcular o Valor das Benfeitorias Reprodutivas e das Benfeitorias Não Reprodutivas do imóvel avaliando para serem somados ao valor da terra nua, chegando-se, assim, ao Valor de Mercado da Propriedade Rural.
A Avalia-SP – Avaliação de Imóveis São Paulo é uma empresa que elabora laudos de acordo com os critérios estabelecidos na ABNT NBR 14.653 partes 1, 2 e 3 com relatórios produzidos por Engenheiros Civis, Gestores Imobiliários, Arquitetos e Engenheiros Agrônomos, com recolhimento de ART junto ao CREA.
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