PORQUE A AVALIAÇÃO DE CASAS EM SÃO PAULO NÃO É UMA TAREFA TÃO SIMPLES?
A Avaliação de Imóvel nunca é simples. Trata-se de um trabalho técnico que exige experiência e capacitação específica. Entretanto, alguns ativos imobiliários podem ser avaliados com a aplicação de apenas um dos Métodos de Avaliação de Imóveis. É o caso de apartamentos padronizados, terrenos também padronizados e alguns tipos de casas situadas em bairros em que a ocupação em unidades unifamiliares também é de alguma forma padronizada.
Não que seja possível a um leigo ou a um profissional em início de capacitação efetuar um trabalho de avaliação seguro porque são muitos os atributos que deverão ser levados em conta e também o peso de cada um destes em relação à formação de valor do imóvel. Também importante frisar que um imóvel subavaliado ou superavaliado pode trazer prejuízo de monta para o interessado, motivo pelo qual a avaliação deve ser realizada por profissional especializado.
No caso de um terreno, por exemplo, se usaria o Método Comparativo Direto sobre uma amostra levantada no local de situação e se homogeneizaria atributos como: localização, testada, topografia, acesso, etc.
No caso de avaliação de um apartamento, por exemplo, também se usaria o Método Comparativo Direto e no tratamento de correção dos dados se buscaria homogeneizar: a localização, padrão de acabamento, apresentação da edificação, estado de conservação em função do tempo de construção, vagas de garagem, disponibilidade de itens de lazer, etc.
Se uma determinada casa a ser avaliado se encontra em região em que os terrenos possuem área assemelhada e as construções também ficassem dentro de um mesmo padrão, com poucas variações, seria possível aplicar o Método Comparativo Direto. Entretanto, não é o que acontece na maioria das vezes. A singularidade dos imóveis vai exigir a conjugação de métodos avaliatórios.
A utilização de métodos de avaliação conjugados se faz necessária na Avaliação de Casas situadas em regiões em que não existe um padrão definido para as outras residências, que apresentam áreas de lote diversificadas, padrão construtivo, etc. Nestes casos, geralmente, é adotado o Método Evolutivo, que por sua vez é composto por 2 métodos, sendo o Método Comparativo Direto para a avaliação do terreno e o Método da Quantificação de Custo para a avaliação da Edificação. Sobre a soma dos 2 métodos é ainda aplicado o Fator de Comercialização para se obter o Valor de Mercado do Imóvel.
No Método de Quantificação de Custo se buscará calcular o quanto se gastaria para construção de edificação análoga, não idêntica, de acordo com a área construída, padrão arquitetônico e padrão construtivo para então se calcular a depreciação que levará em conta o estado de conservação de acordo com a idade aparente em função da vida útil da edificação.
A Avalia-SP – Avaliação de Imóveis São Paulo é uma empresa que elabora laudos de acordo com os critérios estabelecidos na ABNT NBR 14.653 partes 1, 2 e 3, com relatórios produzidos por Engenheiros Civis, Gestores Imobiliários, Arquitetos e Engenheiros Agrônomos.
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