PORQUE EM ALGUMAS AVALIAÇÕES O TERRENO É AVALIADO SEPARADAMENTE DA EDIFICAÇÃO?
A Avaliação de Imóvel em que o terreno é avaliado separadamente da edificação ocorre para os casos em que a singularidade do imóvel não permite a formação de uma amostra com elementos comparáveis ao avaliando.
São muitos os casos, entre estes, os Galpões, que analisaremos agora. Essa tipologia de imóvel pode apresentar grande heterogeneidade relativa à dimensão do terreno e as especificações das construções e das outras benfeitorias, fazendo com que a forma mais eficiente de se conhecer o valor de mercado do imóvel seja comparando os terrenos e depois se calculando o valor das benfeitorias.
Esse tipo de Avaliação utiliza o Método Evolutivo que considera a inexistência de dados de mercado em número suficiente para a aplicação unicamente do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado. Desta forma, o princípio do Método é separar o imóvel em duas partes: Terreno e Benfeitorias existentes, que terão seus valores calculados separadamente. Entretanto, o valor de mercado do imóvel não será definido somente somando-se valor do terreno ao custo das benfeitorias, porque dependendo das condições de mercado vigentes, tipologia e funcionalidade das edificações, este valor pode ser maior ou menor que a soma dos dois resultados e a correção é feita com a aplicação do “Fator de Comercialização”.
Suponhamos a avaliação de um Galpão industrial através de uma amostra com outros galpões industriais, entretanto, com importantes diferenças relativas às áreas de terreno, áreas construídas, tipologia, padrão das edificações, estado de conservação, etc.
Para isso, faz-se necessário que se subtraia, inicialmente, o valor das benfeitorias de cada dado amostral pelo Método da Quantificação de Custo. Assim, com as informações relativas às áreas construídas e da definição do padrão e idade aparente, calcula-se o valor que se despenderia para a construção de benfeitoria análoga, não idêntica, capaz de substituir a existente. Depois se calcula a depreciação a partir do estado de conservação em função da idade aparente e vida útil. Obtido o valor da edificação depreciada, este é retirado do valor de oferta e vai se chegar ao valor do terreno. O processo é repetido com cada dado amostral e determinará o valor de metro quadrado de terreno, com a aplicação do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, que homogeneizará as características do terreno, determinando o Valor do Terreno sem Benfeitorias.
Em seguida o Método da Quantificação de Custo é aplicado sobre a benfeitoria do imóvel em avaliação, que após depreciação determinará o custo de reedição da referida benfeitoria.
A fórmula que determina o valor final do Galpão é obtida com a aplicação do Fator de Comercialização sobre a soma do valor do terreno com o valor depreciado das benfeitorias, refletindo a situação em que se encontra o mercado imobiliário local, em função das características físicas e de localização do imóvel avaliado, pois o valor de mercado pode ser menor, igual ou maior aquele atribuído as suas partes individuais.
A Avalia-SP – Avaliação de Imóveis São Paulo é uma empresa que elabora laudos de acordo com os critérios estabelecidos na ABNT NBR 14.653 partes 1, 2 e 3 com relatórios produzidos por Engenheiros Civis, Gestores Imobiliários, Arquitetos e Engenheiros Agrônomos, com recolhimento de ART no CREA.
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