COMO SE AVALIA SALAS E ANDARES COMERCIAIS EM SÃO PAULO?
A Avaliação de Salas e Andares Comerciais em São Paulo vai depender da correta identificação da tipologia em que o imóvel se encontra. Isto ocorre porque alguns imóveis comerciais são classificados como “Empreendimentos de Base Imobiliária” e nesta situação, podem estar os Andares Comerciais. Esta tipologia de imóvel é avaliada considerando outros parâmetros como taxa de vacância, atratividade, rotatividade, reinvestimentos, etc., que por sua vez não fazem sentido para a Avaliação de Andares e Salas Comerciais tradicionais.
Aqui trataremos do empreendimento imobiliário clássico que são Salas e Andares Comerciais que são comercializados ou locados de forma tradicional.
Para estes imóveis a metodologia a ser aplicada é o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado que vai extrair do mercado imobiliário da região uma amostra representativa das práticas imobiliárias, para se corrigir, através de tratamento de homogeneização, as diferenças de atributos entre estes, para assim se chegar ao valor de mercado do imóvel. Estes atributos são denominados variáveis, no caso de tratamento por regressão linear, e fatores, no caso de tratamento por fatores, entre estes tem-se:
- Situação: que vai considerar as características da localização do imóvel como vizinhança, padrão de ocupação da região, facilidade de acesso, disponibilidade de infraestrutura urbana, disponibilidade de infraestrutura municipal, proximidade de pontos influenciantes favoráveis como shoppings centers ou metrô, proximidade de pontos influenciantes desfavoráveis como favela, aterro sanitário, etc.
- Fonte: que vai identificar se o dado amostral se refere a um imóvel que se encontra em oferta ou se se trata de imóvel que foi transacionado recentemente, e no caso do primeiro faz-se um tratamento prévio para descontar um possível sobrepreço que o anunciante utiliza para oferecer desconto na concretização do negócio.
- Padrão de acabamento: que vai comparar o acabamento da unidade em avaliação em relação aos dados amostrais porque a amostra pode ser composta por imóveis novos, juntamente com outros com passaram por reforma e se encontram com materiais de acabamento atualizados e outros ainda que se encontram em seu estado original ou necessitando de reforma.
- Apresentação: que diz respeito ao padrão construtivo e arquitetônico da edificação onde o Andar Comercial se encontra o que não tem relação direta com a unidade avaliando
- Vagas de Garagem: que diz respeito à disponibilidade e quantidade de vagas disponíveis para a unidade em avaliação, sendo que caso haja importante divergência no quantitativo de vagas pode ser necessário que se estabeleça o valor unitário de vagas de garagem para que o valor das mesmas seja abatido do valor de oferta/venda de cada dado amostral e ao final seja acrescentado ao valor apurado do imóvel avaliando, seja avaliação para determinar valor de mercado ou para determinar valor de locação.
Outros atributos ainda podem ser considerados, entretanto estes são alguns dos principais.
A Avalia-SP – Avaliação de Imóveis São Paulo é uma empresa que elabora laudos de acordo com os critérios estabelecidos na ABNT NBR 14.653 partes 1 e 2 com relatórios produzidos por Engenheiros Civis, Gestores Imobiliários, Arquitetos e Engenheiros Agrônomos.
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