COMO UM LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO TRATA O FATOR FONTE?
De modo geral, devido à impossibilidade de se montar amostras com dados semelhantes ao imóvel que está sendo avaliado, a base amostral passa a ser composta pelos dados possíveis de serem levantados na região, que certamente guardarão diferenças, tanto em relação ao imóvel que está sendo avaliado, quanto em relação aos demais dados referenciais da amostra.
As normas de Avaliação da ABNT juntamente com as demais normatizações consolidadas, trazem o conjunto de técnicas, fórmulas e ferramentas de avaliação, necessárias para corrigir estas diferenças e homogeneizar todos os elementos à situação do imóvel avaliando, com o objetivo de produzir avaliações eficientes e consistentes.
O Fator Fonte diz respeito à utilização, na amostra, de dados relativos a imóveis que ainda não foram negociados e estão sendo ofertados para venda ou locação. Entende-se que existe uma “cultura” de se colocar um sobrepreço no valor anunciado para facilitar o fechamento do negócio. Desta forma, para finalizar o negócio, o interessado oferece um valor abaixo do valor que o proprietário está anunciado e o negócio é fechado com a concessão do desconto. Ocorre, entretanto, que o desconto concedido se refere à uma pequena “gordura” no valor ofertado e com a concessão do desconto se facilitou o fechamento do negócio.
Esta prática é tão comum que é considerada em qualquer Laudo de Avaliação de Imóveis, ou seja, o avaliador não trata da mesma forma dados relativos a imóveis ofertados para venda e dados relativos a transações recentemente ocorridas. Sobre os valores em oferta existe a prática de colocar um redutor de aproximadamente 10% para que os dados em oferta representem valor final de negociação, que é, geralmente, o objetivo do Laudo de Avaliação: Determinar do Valor de Mercado do imóvel.
Abaixo traremos uma COLETÂNEA SIMPLIFICADA DE PUBLICAÇÕES NORMATIVAS QUE TRATAM DO “FATOR OFERTA”:
- A Norma para a avaliação de imóveis urbanos do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (IBAPE/SP, 2011), trata no item 10.1
“Fator oferta: A superestimativa dos dados de oferta (elasticidade dos negócios) deverá ser descontada do valor total pela aplicação do fator médio observado no mercado. Na impossibilidade da sua determinação, pode ser aplicado o fator consagrado 0,90 (desconto de 10% sobre o preço original pedido).”
- A Norma 2019 do Instituto de Engenharia (2019) com o título: Avaliações de Imóveis na Capital (São Paulo) determina, como regra, o emprego do Fator Fonte de “0,90”, conforme item 4.7.2:
“Dada a elasticidade dos negócios imobiliários será aplicada uma redução de 10% sobre o valor global ofertado (Fator Oferta igual a 0,90).”
- ABNT NBR 14.653 – Parte 2, no item 8.2.1.2.2.
“Variáveis independentes: as variáveis independentes referem-se às características físicas (área, classes de capacidade de uso das terras, entre outros), de situação (acesso, localização, distância a centro de referência, entre outros) e econômicas (oferta ou transação, época, condição do negócio – à vista ou a prazo), demonstrando que o Fator Oferta diferencia os imóveis transacionados no tratamento de inferência.”
- A Publicação do IBAPE Nacional – Instituto de Avaliações e Perícias de Engenharia no XX COBREAP, de outubro de 2.019, congresso da entidade, trata do Fator Fonte, onde cita:
“A ABNT NBR 14.653-2: 2011, Norma Brasileira para Avaliação de Bens – Parte 2: Imóveis Urbanos admite o emprego de eventos ofertados na determinação do valor de mercado, mas exige a ponderação das superestimativas que acompanham tais preços…” E ainda em 8.2.1.3.5: Os dados de oferta são indicações importantes do valor de mercado. Entretanto, devem-se considerar superestimativas que em geral acompanham esses preços e, sempre que possível, quantificá-las pelo confronto com dados de transações. O Fator Oferta, eventualmente denominado Fator Fonte ou Fator de Fonte, constitui a ferramenta usual da Engenharia de Avaliações para anular o efeito da superestimativa nos preços dos eventos ofertados e se lograr os seus preços de transação. A ABNT NBR 14.653-3: 2019, Avaliação de Bens Parte 3: Imóveis Rurais define: B.3.1 Fator de Fonte é a relação média entre o preço transacionado e o preço ofertado, observada no mercado imobiliário do qual faz parte o bem avaliando.”
- O Manual de Avaliação de Imóveis do Patrimônio da União cita no item 11.6.19:
“É permitida a utilização de tratamento prévio dos preços observados, limitado a um único fator de homogeneização, desde que fundamentado conforme 8.2.1.4.2 da NBR14.653-2 (por exemplo, aplicação do fator de fonte para a transformação de preçosde oferta para as condições de transação).”
- A publicação do IBAPE – SP em formato de ebook com o título: Coletânea de Artigos de Avaliação de Imóveis da Caixa Econômica Federal (2018), entidade que avalia 70% de todos os imóveis financiados no país, traz na página 38:
“Na prática, para a realização do tratamento dos dados comparativos, inicialmente elege-se uma ou mais características intrínsecas e/ou extrínsecas que se acredita contribuírem para a formação do valor do imóvel, tais como: Oferta, que considera a elasticidade dos preços da oferta em relação ao valor da transação. Na ausência de um fator conhecido ou medido, aplica-se o fator 0,90, correspondente a 10% de desconto para o preço de oferta.”
A Avalia-SP – Avaliação de Imóveis São Paulo está capacitada para trabalhos de Engenharia de Avaliação de Imóveis Urbanos e Rurais com o emprego dos critérios estabelecidos na ABNT NBR 14.653 partes 1, 2 e 3 com relatórios produzidos por Engenheiros Civis, Gestores Imobiliários, Arquitetos e Engenheiros Agrônomos, com recolhimento de ART junto ao Crea – Conselho Regional de Engenharia e Agronomia.
Especializada na Avaliação de Imóveis Comerciais, Industriais, Residenciais e Rurais.
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