AFINAL DE CONTAS: SOMENTE EMPRESAS DE ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES PODEM AVALIAR IMÓVEIS?
Existe uma discussão antiga sobre Profissionais que Realizam Avaliações de Imóveis. O assunto já foi tratado no STJ – Superior Tribunal de Justiça e até no STF – Supremo Tribunal Federal.
Tem-se de um lado o CONFEA – Conselho Federal de Engenharia e Agronomia defendendo que a atividade de Avaliação de Imóveis é exclusiva de Engenheiros. Entram também na discussão, os Arquitetos que através do CAU – Conselho de Arquitetura e Urbanismo defendem que se encontram na mesma posição do Engenheiros quando se trata de Avaliação de Imóveis (tempos atrás os Arquitetos faziam parte do CREA, chamado, então, Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura, até 2.011). Do outro lado está o COFECI – Conselho Federal de Corretores de Imóveis que alega que os Engenheiros criaram uma reserva de mercado atribuindo exclusivamente à sua categoria a prerrogativa de Avaliar Imóveis.
O argumento dos Corretores de Imóveis é que em 2006 o COFECI editou resolução instituindo o CNAI – Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários e o PTAM – Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica treinando e capacitando os Corretores e credenciando-os com as prerrogativas necessárias para “opinar quanto à comercialização imobiliária”, portanto, fazendo com que a Avaliação do Valor de Mercado de Imóveis seja competência dos Corretores de Imóveis.
Por seu lado, os Engenheiros argumentam que as atividades de vistorias, perícias, avaliações e arbitramentos relativos a bens móveis e imóveis é competência exclusiva da sua categoria, uma vez que requerem conhecimentos específicos de matemática financeira, estatística, fundações, estruturas e coberturas de imóveis, entre outros.
Embora a nível nacional os Corretores tenham decisões a seu favor, em alguns estados existem decisões atribuindo a exclusividade da atribuição para os Engenheiros.
Para quem já esteve na situação de perito nomeado em processos judiciais algumas observações podem ser feitas:
– O PTAM, parecer avaliatório realizado por Corretor de Imóveis pode opinar, com boa fundamentação, o valor de mercado de um imóvel, mas são poucos os profissionais que entregam um relatório de qualidade. Geralmente são utilizados o Método Comparativo e o Tratamento por Fatores;
– O Laudo de Avaliação, relatório realizado por Engenheiros pode representar também com qualidade o valor de mercado de um imóvel, mas também são poucos os profissionais que entregam um relatório de qualidade. Geralmente são utilizados o Método Comparativo e o tratamento por Inferência Estatística;
– Contrariando a regra, os melhores Laudos de Avaliação elaborados por Engenheiros, por sua vez, utilizam o Tratamento por Fatores, que tem vantagens para os casos de uma amostra reduzida, condicionante que o tratamento por inferência estatística não permite, e assim, coloca os Engenheiros não familiarizados com o Tratamento por Fatores em difícil situação de fechar um relatório de avaliação em situações de escassez de dados de mercado, levando-os, algumas vezes, a terem dificuldades para finalização do Laudo;
– Os Laudos de Avaliação elaborados por Engenheiros, na absoluta maioria das vezes por regressão linear, trazem conceitos, gráficos e tabelas que nem mesmo a maioria dos signatários seria capaz de definir nem explicar a lógica dos mesmos, tais como Homocedasticidade, Não-multicolinearidade, Não-autocorrelação, etc. Esses Laudos são elaborados com a utilização de um software de inferência estatística que após alimentado com os dados amostrais apresenta o resultado com variado número de gráficos. Se até mesmo o signatário do documento tem dificuldade para explicar a representatividade de cada um destes gráficos, o que pensar do contratante da avaliação que terá que se contentar com a eficácia do software;
– Quando trazem para a discussão o tema “perícia” (perícia técnica) juntamente com o tema “avaliação”, os Engenheiros levam vantagem porque carregam o debate citando “patologias de construção” embora a matéria reivindicada pelos Corretores seja exclusivamente “opinar sobre o valor de mercado”;
– Quando trazem para a discussão o tema “opinar sobre Valor de Mercado” os Corretores levam vantagem porque é muito comum que os Engenheiros não tenham noção de atributos comercialmente favoráveis e desfavoráveis na precificação dos imóveis, assim como o peso de cada um destes, sobre o ponto de vista de mercado e de liquidez, devido à falta de vivência de mercado, tornando-os, por conseguinte, mais inexperientes na compreensão do que realmente é relevante e irrelevante do ponto de vista do comprador de um imóvel, o que o Corretor seria capaz de fazer;
– Ainda um aspecto curioso é o fato dos Laudos de Avaliação trazerem uma tabela indicando o “Grau de Precisão da Avaliação” que aos olhos do Contratante soaria como “a exatidão do valor do imóvel”, sendo que em estatística e matemática, assim como no próprio laudo, a “Precisão” tem outro significado: “a Precisão tem como base o desvio-padrão de uma série de repetições da mesma análise” o que não tem qualquer relação com a exatidão do valor do imóvel. Ou seja, o Laudo de Avaliação pode conter erros de objeto, de cálculo, utilizar dados amostrais não representativos, etc., e por conseguinte subavaliar o imóvel em 50% do valor justo de mercado, por exemplo, e mesmo assim, conter uma tabela que lhe atribua “Grau de Precisão Máximo”;
Os Corretores afirmam que o IBAPE – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, em parceria com o CONFEA, ajuizou ação contra o Sistema COFECI-CRECI, em defesa dos profissionais da engenharia. Requereu a nulidade da Resolução-Cofeci nº 957/2006. Perdeu em 1ª e 2º instância (Apelação Civil nº 2007.34.00.010591-0/TRF1/DF). No REsp nº 0010520-92.2007.4.01. 3400, STJ, nova vitória dos Corretores de Imóveis. A decisão transitou em julgado após a rejeição do RE com o Agravo nº 708.474 pelo STF.
Os Engenheiros, a seu turno, afirmam que Tribunais de Justiça de diversas regiões do país têm decidido, em processos que envolvem avaliação de bens, que a atividade é atribuição de profissionais engenheiros e arquitetos, o que é o caso dos Tribunais de Justiça de São Paulo e Paraná.
Por fim, entendemos que o que o contratante deseja, ao contratar uma avaliação, é conhecer o correto e justo Valor de Mercado do Imóvel, mas a resposta correta para isto está mais associada à competência do avaliador, visto que a categoria profissional do signatário não é garantia de que o contratante receberá uma avaliação com o correto valor de mercado do bem.
A Avalia-SP – Avaliação de Imóveis São Paulo é uma empresa que elabora laudos de acordo com os critérios estabelecidos na ABNT NBR 14.653 partes 1, 2 e 3 com relatórios produzidos por Engenheiros Civis, Gestores Imobiliários, Arquitetos e Engenheiros Agrônomos, com recolhimento de ART junto ao CREA.
Quer saber mais sobre Empresas que Avaliam Imóveis?
Entre em contato conosco:
Telefone: (11) 5043-2621 ou (11) 9 1721-4500
WhatsApp (11) 9 1721-4500
E e-mail: comercial@avalia-sp.com.br
