O QUE DEVE SER CONSIDERADO NA ELBAORAÇÃO DE UM LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL EM SÃO PAULO?
A ABNT NBR 14653-2:2011 que trata da Avaliação de Imóveis Urbanos traz, nas primeiras páginas, no título “Introdução” o seguinte enunciado:
“Esta parte da ABNT NBR 14653 é de uso obrigatório em qualquer manifestação escrita sobre avaliação de imóveis urbanos e visa complementar os conceitos, métodos e procedimentos gerais para os serviços técnicos de avaliação de imóveis urbanos.”
onde se constata que se trata de atividade técnica e devidamente normatizada.
Quando se vai avaliar, por exemplo, um apartamento padronizado, integrante de um conjunto de edifícios, sendo todos com unidades de 3 dormitórios, os atributos a serem comparados para a elaboração do Laudo de Avaliação apresentarão pequenas variações, algumas relativas ao andar mais alto ou mais baixo, a posição em relação ao sol da manhã ou sol da tarde, o número de vagas de garagem, posição sujeita a ruído da rua ou não, etc.
Entretanto, à medida que as variações de atributos passam a ser mais significativas e se vai comparar, por exemplo, unidades com vista para o mar em relação à unidades de fundos no mesmo edifício, os critérios que determinarão o peso para a correção da característica precisarão ser quantificados para a correta correção.
À complexidade da Avaliação aumenta de acordo com a singularidade dos imóveis e cada componente da caracterização do bem tem seu peso que precisará ser identificado e mensurado pelo signatário do Laudo de Avaliação.
Uma mesma planta replicada em diferentes pontos de uma cidade pode resultar em valores surpreendentemente discrepantes, demonstrando a importância da variável/fator “situação” que deve ser analisada de forma bastante crítica e considerar a diferenciação das características do entorno do imóvel como a vizinhança, acesso, infraestrutura urbana, infraestrutura comercial, proximidade de pontos influenciantes valorizantes como shoppings centers, escolas, estação do metrô, etc., ou de pontos influenciantes desvalorizantes como favelas, estações de tratamento de dejetos, linhas de transmissão de alta tensão, etc.
Outra variável ou fator a ser analisado para correção é a “área” no que diz respeito à variação de dimensão do bem imóvel avaliando em relação aos elementos da amostra. Admite-se, para várias tipologias de imóvel, a existência de uma relação de proporcionalidade inversa entre valor de metro quadrado ou hectare em relação a área. Por exemplo: uma loja pequena alcança maior valor por metro quadrado, seja para locação ou para venda, do que uma loja maior. Outro exemplo: o valor de hectare de uma fazenda é inferior ao valor de hectare de um sítio, vizinho à esta fazenda. Isto acontece porque o mercado absorve estes valores por metro quadrado/hectare mais altos em imóveis de menor dimensão, fazendo com que o avaliador considere e corrija este atributo quando utiliza uma amostra de imóveis menores para avaliar uma propriedade maior, ou utilize uma amostra heterogênea em relação a este atributo, com imóveis maiores e outros menores que o avaliando.
Ou seja, admite-se a existência de relações fixas entre os atributos específicos e os respectivos preços, fazendo com que outros fatores/variáveis também estejam sujeitos à correção, quando adotado o Método Comparativo, tais como: topografia, padrão construtivo, e estado de conservação, entre outros, que irão refletir em termos relativos o comportamento do mercado em determinada abrangência temporal e espacial.
A Avalia-SP – Avaliação de Imóveis São Paulo é uma empresa que elabora laudos de acordo com os critérios estabelecidos na ABNT NBR 14.653 partes 1 e 2 com relatórios produzidos por Engenheiros Civis, Gestores Imobiliários, Arquitetos e Engenheiros Agrônomos, com recolhimentos de ART junto ao CREA.
Quer saber mais sobre Laudo de Avaliação de Imóveis em São Paulo – SP?
Entre em contato conosco:
Telefone: (11) 5043-2621 ou (11) 9 1721-4500
WhatsApp (11) 9 1721-4500
E e-mail: comercial@avalia-sp.com.br
