EM QUE CONSISTE O MÉTODO COMPARATIVO NA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS EM SÃO PAULO
A NBR 14653 é a norma técnica brasileira que estabelece os procedimentos para avaliação de bens e determina os critérios para a utilização do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado na Avaliação de Imóveis.
A NBR 14.653 é a norma técnica da ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas que estabelece os conceitos e parâmetros a serem empregados na elaboração de Laudos de Avaliação de Imóveis. O Método Comparativo Direto de Dados de Mercado está descrito no item 8.2.1 na NBR 14.653 que trata de cada uma das etapas do procedimento de Avaliação de Imóveis.
Os passos a serem seguidos são normatizados. A norma especifica as condições necessárias para aplicação do método e o planejamento da pesquisa para se buscar uma amostra representativa de dados de mercado tanto quanto possível, semelhante às do avaliando. É nessa etapa que são definidas as variáveis ou fatores que têm relevância na tendência de formação de valor do imóvel.
O levantamento de dados tem como objetivo a obtenção de uma amostra representativa para explicar o comportamento do mercado no qual o imóvel esteja inserido e é a base do processo avaliatório. Se busca imóveis que estejam sendo ofertados para venda ou que foram negociados recentemente para compreender os aspectos que influenciam na formação de valor do imóvel.
Logicamente os imóveis da amostra apresentarão diferenças em relação ao imóvel avaliando e entre si quando comparados pela atributos de localização, topografia, testada, padrão construtivo, área de terreno e área construída, estado de conservação, etc. Estes atributos são denominados variáveis, no caso de uso de Regressão Linear. ou fatores, no caso de Tratamento por Fatores. Na Regressão Linear é utilizado tratamento científico com emprego de softwares de inferência estatística. No Tratamento por Fatores os elementos amostrais passam por processo de homogeneização para que cada um destes seja trazido para a situação do imóvel avaliando. Estes processos determinarão o valor de mercado do bem em função das características do mercado imobiliário de situação.
Ou seja, o Método Comparativo Direto consiste na comparação do imóvel avaliando com outros imóveis semelhantes, que estejam em oferta ou tenham sido transacionados recentemente em um mercado imobiliário semelhante.
Para aplicar o Método Comparativo Direto, de acordo com a normatização da NBR 14653 será, portanto, necessário vistoriar o imóvel em avaliação para identificar suas características e do entorno, buscar referências de imóveis comparáveis para a montagem de uma amostra representativa, consultar as fontes que poderão indicar demais características e valor dos dados amostrais, sejam já transacionados ou em oferta, analisar estes dados para identificar as semelhanças e diferenças em relação ao avaliando e entre si e realizar os ajustes necessários em cada um destes para trazê-los à situação do imóvel avaliando, ou seja, o valor de mercado será determinado pela média dos preços ajustados dos imóveis comparados.
Em São Paulo, a AVALIA-SP – Avaliação de Imóveis em São Paulo, SP – Serviço de Avaliação de Imóveis. Empresa especializada na Avaliação de Imóveis Comerciais, Industriais, Residenciais e Rurais com recolhimento de ART junto ao CREA. Laudos elaborados de acordo com a NBR 14.653 partes 1 ,2 e 3 com relatórios produzidos por Engenheiros Civis, Gestores Imobiliários, Arquitetos e Engenheiros Agrônomos. Especializada na Avaliação de Imóveis Comerciais, Industriais, Residenciais e Rurais.
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