O QUE DETERMINA O VALOR DO IMÓVEL NO LAUDO DE AVALIAÇÃO?
Conceitualmente, a Avaliação de Imóvel é a “Atividade desenvolvida por profissional habilitado para identificar o valor de um bem imóvel, os seus custos, frutos e direitos, e determinar os indicadores de viabilidade de sua utilização econômica para determinada finalidade, por meio do seu valor de mercado, do valor da terra nua, do valor venal ou do valor de referência, consideradas as suas características físicas e econômicas, a partir de exames, vistorias e pesquisas.”
O “Valor de Mercado” é o valor de um bem de acordo com a legislação vigente. Segundo a NBR 14653 é a quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente.
O trabalho de avaliação para determinar do Valor de Mercado do Imóvel se inicia com a análise da documentação do imóvel, que antecede a vistoria, com observância da legislação municipal ou estadual para verificação de possíveis restrições que possam interferir no valor do imóvel.
Na fase seguinte é realizada a vistoria com o objetivo de conhecer e caracterizar o imóvel avaliando e sua adequação ao segmento de mercado em que está inserido. É na vistoria que ficam definidos os fatores, ou variáveis, que serão utilizados na orientação da coleta de dados.
O valor de mercado do imóvel é, geralmente, determinado por “Comparação Direta” que utilizará como referência os preços de bens semelhantes praticados no mercado ou por “Renta” que considerará a renda que este imóvel poderá gerar durante sua vida econômica.
Pelo Processo Comparativo utiliza-se como base, outros imóveis semelhantes, considerando que as diferenças entre eles sejam pequenas ou insignificantes. Entretanto, é praticamente impossível ter conhecimento de todos os objetos disponíveis em um determinado mercado, ou seja, na “população”, cabendo, desta forma, ao avaliador, obter o maior número possível de elementos para compor a amostra.
Quanto mais homogênea for a população investigada, mais homogênea será a amostra. No entanto, o que é comum, é que os objetos não sejam padronizados, resultando em amostras heterogêneas e com significativa diversidade e variação, mesmo se tratando de objetos do mesmo tipo de exploração.
Assim, ao realizar uma avaliação pelo Processo Comparativo será necessário, ao avaliador utilizar processo de tratamento de correção das características relevantes do imóvel avaliando, com o objetivo de equilibrar as diferenças existentes, trazendo cada dado amostral para a situação do imóvel em avaliação. A correção da heterogeneidade resultará na apuração do Valor de Mercado do imóvel.
A Avalia-SP – Avaliação de Imóveis São Paulo está capacitada para trabalhos de Engenharia de Avaliação de Imóveis Urbanos e Rurais com o emprego dos critérios estabelecidos na ABNT NBR 14.653 partes 1, 2 e 3 com relatórios produzidos por Engenheiros Civis, Gestores Imobiliários, Arquitetos e Engenheiros Agrônomos, com recolhimento de ART junto ao Crea – Conselho Regional de Engenharia e Agronomia.
Especializada na Avaliação de Imóveis Comerciais, Industriais, Residenciais e Rurais.
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